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上个世纪，日本房价从1984年，也就是泡沫经济开始的前一年到1990年，短短六七年时间，房价翻了近五倍。大概所有的日本人也不会想到房价暴跌来得这么快！
当时的日本政府和我们一样，也意识到了楼市狂热的不稳定性。
为此，1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量：
“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；
同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被苛以重税。
你看，是不是似曾相识？
然而，市场经济是讲供求关系的。
土地管控看似遏制房价，但实际上，却因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
似曾相识的可不止这一点。
当时的日本，有两个“神话”，不断地刺激着投资者。
第一个神话是“土地不会贬值”。
日本人多地少，大家都觉得土地是稀缺资源。
所以导致了土地价格不断暴涨，“地王”和微信聊天框似的，眨眼就刷新。
第二个神话，“东京房价不会下跌”。
把东京改成“北上广”，貌似也毫无违和感...
毕竟，当时的日本经济已经连续几十年强劲增长，成为世界第二大经济强国了。
看上去，超越美国只是时间的问题。
而作为一线城市的东京，只会吸引全国乃至全球的人口流入，真正的世界中心，房价怎么可能跌？
当时的日本，整个社会，到处都在讨论房地产和股票。
企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产。
3.
然而，曾经被坚信“永远不会来”的暴跌，还是来了。
1990年，股票市场率先崩盘。
由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。
开发商借钱拿地，把钱给政府。开发商赚了钱，还了银行的旧债，银行没有太多坏账，那政府可以继续举债。
为了避免损失，金融机构要求企业偿还贷款，而企业则不得不变卖股票和不动产，当大量地产被抛到楼市，房价暴跌也是意料之中的事情。
仅仅1991年当年，日本房价就跌了70%左右。
照理说，房价跌了，人民群众应该欢天喜地入住新房了吧？
但实际上呢？
随着房地产企业倒闭，银行也因不良贷款率暴增而倒闭，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。
房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务。
到房价崩溃后，他们不得不借高利贷偿还银行，很多日本人在还债中度过了一生。
又因为企业的大量破产，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，啃老族率先在日本流行。
并且，因为巨大的经济压力，年轻人越来越不愿意生孩子。
最终日本迎来了房价最大杀手：老龄化！
日本经济更是萎靡不振，20年间，日本年均GDP增速只有0.75%。
时至今日，日本股市现在已经被海外投资者占领，在日企收取海外子公司的分红和利润时，日本企业分红也在流往海外。
目前，东京核心商圈的房价与北京上海的房价相当，但是，考虑到人均可支配收入，可以发现，中国一线城市的房价实际上远超东京。
前车之鉴，后车之师，面对相同的问题，自然不会重蹈覆辙。
去库存工作，说白了，就是摆脱经济增长对房地产的依赖，这是件好事。
只是，转型过程中，所牺牲的，却是最底层的普通人的利益。
这是无奈，也是现实。（XCN）