【www.iaige.com--房价走势】
我们忙忙碌碌，来来往往，一生所求的，无非就是一所房子，春暖花开，面朝大海。
在中国，楼市是你永远无法逃避的话题，这里有炒房者的疯狂，也有刚需者的无奈。楼市为何如此火爆，影响房价的因素都有哪些？房地产的泡沫究竟会不会破灭？买房还是租房？租房又是否比买房划算……诸如此类的疑问实在太多太多，随便拎出一条都能引申出好几万字的长篇大作，这自然也不是小编能用这短短十几分钟就能完美解释的。小编只能从大局出发，替大家梳理房价涨跌的脉络，剖析这背后真正的核心所在。
我们长话短说，影响房价的因素，从大局来说有三大类：
政策、土地、人口。
先说政策。政策是政府出于宏观目的，对房价走势的直接干预和指导。
这几年来，去库存，棚改，限购调控层出不穷，而每一次政令一出，又会有多少人闻风而动，为此机关算计，又有多少人为国接盘，因此倾家荡产。
如果要说哪种政策最为“立竿见影”，那么棚改对于三四线房价的狂突猛进可谓是功不可没。
这里小编要细致地讲一下棚改，也想借助棚改这个话题，和大家讨论一下三四线城市的房价困局。
棚改的效果到底有多明显呢？这么说吧，一个四线小城市，半年时间，房价竟然从6000飙到了9000一平，尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园，最新开盘价高达1万6。这个涨幅和涨速就连16年的北京都难以匹敌。
其实在棚改项目落地之前，从之前地方接到房地产去库存的任务开始，政府还在发愁如何让老百姓买房。因为三四线城市节奏太慢，房子一大片，人人都有房住，买房干什么？再加上房价太低，无论是刚需面还是投资面都没有足够的需求来推进房价的上扬。
而棚改政策的出台无疑是解决了地方的燃眉之急，尤其是货币化安置。农村人的房子给你拆了，不给房子给补贴，意思就是让你去城里买房，这样需求一下子就被刺激起来了。
有的楼盘因此供不应求坐地起价，房价也水涨船高。别的楼盘听说同行都涨了，哪有不涨的道理？于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长，这还了得？赶紧买呗。这时候刚需出来买，改善把旧的卖了再换一套新的，外面打工的人回来买，有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应也就起来了。
但是库存去了吗？并没有！因为现在开发商又开始拼命拿地，旧的房子卖完了，新的房子又盖起来了，地这么多，房子永远是盖不完的。”
简单来说，这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。
1.棚改拉升农民进城购房刚性需求。
2.城市居民刚需和改善族入场接力。
3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价。
如此一来，政府任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理…多点开花，彼此配合，共同打造出了了三四线楼市的繁荣假象。
当然，政策的威力只能作用一时，而且还有延续性和变动的风险。比如最近坊间就有暂缓棚改的传言，而国开行的暧昧回应，也给本来就根基不稳的三四线城市的楼市未来蒙上了一层阴影。
说到底，房地产本质还是一种商品交易，而供需关系才是最为直接的影响因素，在这场泡沫资本交错的筹码游戏之中，正是地方政府充当这个供应方的角色，这也就是我们要提及的第二个重要因素——土地。
讲到这个，我们先来看一些数据：
多家机构发布的土地数据均显示，5月全国地价大涨，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，而近10年来全国供地面积减少50%，但地价翻了4倍。
关于地价，我们都知道，土地都是国家的，房地产开发商要拿地就得向政府竞标。
而这几年来，地方政府一边要限制供地，一边又在为本来就不多的土地加码添价。
这些上涨的拿地成本，开发商自然不会自己消化掉，最终还是会转嫁到产品终端，转嫁到购房者的口袋中去的。
所以对于房价来说，政府的土地供应及地价控制才是最最直接的供需关系。
至于地价为什么上涨，除了房价暴涨本身回馈的市场因素，地方财政的窘迫境遇也需要背锅。
由于分税制的问题，“卖地”占到了地方财政收入的大头。而今年很多二三线城市的经济形势并不好。不说别的，债务违约集中爆发，甚至连国企和地方政府都不能幸免。就连财政部官员都在吐槽地方政府“就不还钱”的剽悍壮举…
地方财政的捉襟见肘，正巧遇上地价和房价的齐升，这显然不会是巧合。
尤其对于那些一二线城市来说，一方面经济形势不妙，地方政府需要更高的“卖地”收益来为财政数字托底；另一方面，今年楼市火热，开放商也在疯狂拿地，反正接盘侠有的是…再加上今年抢人政策的搅局，日渐紧张的土地供给配合极具攀升的需求预期，这房价就成了脱了缰的野狗，你兜都兜不住。
而说道这个抢人政策，就不得不提及影响房价长期走势的真正核心——人口。
我前面讲到不看好三四线城市房价的未来趋势，除了政策延续性的限制之外，更重要的还是大城市对那些小城市近乎摧残般的虹吸效应。
很早以前流行的是北上广漂，前几年又是逃离北上广，现在竟然进化成了逃离三四线！
三四线城市就业资源紧缺。绝大多数的高级工作还是被国企和行政机关单位占领着，稀少的就业名额，以及关系对晋升的重要性，都让他们穷途末路。
另外，生活成本也变得难以承担。花着同样的钱，纳着同样的税，却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。但凡是有一丝拼劲儿的，都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。
而一线城市就完全站在了它们的对面。
当然，人愁去处，而城市也愁没人。
今年各大二线城市的抢人政策，就像是一次明枪暗箭般的较量和对抗。
因为这些城市的背后正面临着一个更大的困境——人口红利的殆亡。
一个国家，如果它的劳动年龄人口占总人口比重较大，就能为经济发展创造有利的人口条件，因为储蓄高，投资高，消费高，经济也会全面发展。
这也就是所谓的人口红利。
实际上，我们国家经济的高速发展，在很大程度得益于之前大量的人口红利。比如外卖的繁荣，其实吃的就是人口红利的好处。
但是，这些人口红利正在逐渐消失。
北上广这样的一线城市还好，人口出生率虽然低，但因为人口流动，会迅速弥补缺失的劳动力。相比之下，二线城市就惨了：
1 人口结构总体失衡
因为相对较低的生育率和暴涨的预期寿命，人口结构中的劳动力人口会逐渐稀释，最直观的体验就是，广场舞大妈越来越多，而真正干活的人会越来越少。
2 一线城市的虹吸效应
除此之外，二线城市还要遭受一线城市的欺负，北上广就像一台大马力的水泵，源源不断地从周围抽取“活水”（年轻人），如此一来原本就有隐患的人口结构更是雪上加霜。
说白了，二线城市的人口红利快要啃完了，他们急需一波新生力量另起炉灶，搭台唱戏。
而这些政策的颁布就好比给水泵加足了马力，不但进一步加剧对三四线城市的榨取，也能从已经饱和的一线城市里捞点水分。
年轻人的大批涌入，就能带来劳动力，带来技术，带来消费…也就带来了钱。
简单来说，人来了，房子总要买吧，配套的一大笔基建可以再敲起来了，就业率也拉升了，消费数据也能好看了，城市形象好了，反过来又能吸引更多人口涌入，从而形成良性循环。
这里尤其还得引申一点，中国房价的虚高，确实还有还有它的特殊原因。
都说“房住不炒”，但大家有没有想过，相比房地产的金融投资属性，其实租房才是最能反映人们“住”的刚需诉求的，楼市如此兴盛，但房租市场为何没能给房价分摊点伤害呢？
其实，无论是房地产市场还是租房市场，无论是银行资本还是企业资本，人家的目的就是赚钱，而我国的租赁市场恰恰是一种低回报高风险的市场。
要解释这一点，还得先给大家科普一个专业术语，叫做租金回报率。
租金回报率，即租售比，可以简单粗暴地理解为房租对房价的比值，意思就是把房子租出去需要多少个月可以收回成本。
目前来看，在人口流动性最大的北上广，其总体租金年回报率仅在1.4%到2.5%之间，还不如余额宝。如果要提升回报率，那就只能做二房东，通过收租那些相对便宜的毛坯房，包装成精装房抬价出租，这样才有利润可图。但即便如此，租金回报率过低的本质依然没有得到有效的改善。
因为同样是房子，自己的和别人的存在着非常大的价值差距。
房子，它从来就不仅仅是个遮风挡雨的地方，它还有户口，教育，医疗甚至观念…它的附加属性实在太多太多。
而这些东西都不是现在的租房所能带来的。
要解决问题，那就得釜底抽薪，好在最近几年，政府关于“租住并行”的引流工作已经在切实开展了。而许多中小城市直接开放租房落户，但他们的户口魅力实在欠缺，至于人们真正关心的大城市嘛，文件也说了，“正在探索”，这里面的水深着呢，必然会有层层限制。
归根到底，城市之间的资源失衡问题一直都在，大城市的聚集效应不会随着户籍制度的弱化而消失，恰恰相反，彻底放开户籍反而会使得人口更加失控…
首先，受堆积效应影响，人口的大幅涌入会在供需层面上刺激房子价值的上扬。
更重要的是，在这一过程中，房子的附加属性只是转移了，并非被消灭了。
学区房变成了学区租房，它依然是炙手可热的优质资源，依然会吸引顾客为它的虚高买单。
如此一来，就成了个死圈…除非各个城市之间的差距逐渐缩减，否则无论是租金还是房价都不会有真正的出路。
而未来十年，城市们会按照自己的顺位次序依次“瓜分”具有实力的年轻人口。
一线调优化，二线强发展，而三四线城市将会更加黯淡。
对此，我的建议是：
1.现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？
2.部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市，在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视，即使房价下跌，幅度不会太大。
3.如果有可能，年轻人尽量去周边最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累。年前买了房的人，要操盘稳手，而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。
最后，说了这么多，我还得向大家点明一点，如果说政策土地人口以及炒房者争取的是房价的上限，那么政府就决定了它的下限。
而世界上没有人会比政府更害怕房价的暴跌。
这个“水泥经济”搭台的繁荣盛景，地产资本的“荼毒”已经根深蒂固了。我们整个社会的融资结构，很大部分都是和地产相关的。
政府，开放商，银行都是一根绳子上的蚂蚱，地方政府把土地卖给开发商，开放商向银行借贷进行土地开发，卖出去的钱再用以给银行还贷。如果房子卖不出去，房地产行业崩溃，那么失业，拖累消费，债务违约，银行坏账将会纷至沓来。银行坏账接下来会发生什么，那将又是一场次贷危机。日本已经给我们演绎过了泡沫破灭的惨剧，有此前车之鉴，政府必然有所警戒——毕竟有时候人们宁愿“带瘤生存”，也不愿戳破这幻想的脓包。（文/XMT）